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Não deixe o problema das drogas entrar em seu condomínio Artigo publicado na Revista Direcional Condomínios – São Paulo (Rebecca Fonseca) Não da para imitar um avestruz e guardar a cabeça em um buraco, quando o assunto é o consumo de drogas dentro do condomínio. Mesmo que o problema ainda não tenha chegado a seu edifício ou condomínio de casas, uma boa campanha de orientação e prevenção contra o uso de drogas pode evitar que o condomínio residencial se transforme no "paraíso" das drogas, como alertam psiquiatras, psicólogos e policiais especializados no assunto. Usuários se sentem seguros porque sabem que polícia não costuma entrar em condomínios, que têm sistemas de segurança próprios, pagos pelos moradores. Além disso, é comum os funcionários do edifício ou conjunto de casas encobrirem a utilização de entorpecentes pelos filhos de seus "patrões", com medo de perderem o emprego ou mesmo por serem usuários e até mesmo levarem o "material" para dentro do empreendimento. Assim, áreas de lazer afastadas e mal iluminadas, ou apartamentos de pais que ficam todo o dia fora, acabam se transformando em verdadeiros points para adolescentes curiosos ou já viciados no "barato" que o álcool, a maconha, a cocaína, o crack, o ecstasy e outras drogas podem proporcionar. Outro motivo, que pode fazer síndicos e moradores fecharem os olhos para o problema, é o medo do empreendimento ficar conhecido como local de usuários de drogas e suas unidades serem desvalorizadas no mercado de imóveis. Para o psiquiatra, conferencista e psicoterapeuta de jovens e famílias, Içami Tiba, a negação do problema no condomínio e pelos próprios pais - atitude bastante comum quando se descobre que o filho é um dependente químico - pode ser uma grande aliada ao consumo, porque demora-se para lidar com o problema e ajudar o usuário. Segundo o especialista, quando o uso de drogas é detectado no condomínio - em quadras, áreas verdes, pistas de cooper, espaços com pouca iluminação, escadas e até mesmo no topo do prédio, contemplado muitas vezes, com uma bela vista - deve-se convocar uma reunião e conversar com todos os condôminos, principalmente com os pais de adolescentes, jovens e até mesmo crianças. É preciso fixar avisos, denunciando os locais onde as drogas estão sendo consumidas, iluminar essas áreas, redobrar a segurança nesses locais. Além, é claro, de um processo de orientação e prevenção contínuo no condomínio, com palestras realizadas por grupos e profissionais especializados, - busca de informações em vídeos, livros, revistas, na Internet; e encorajamento da família ao encaminhamento do dependente químico para tratamento. O trabalho de conscientização pode começar com o envio de reportagens, como essa, a todos os moradores do condomínio. Grupos de apoio como o Grea (Grupo Interdisciplinar de Estudos de Álcool e Drogas, do Instituto de Psiquiatria da Faculdade de Medicina da Universidade de São Paulo), chegam a treinar moradores voluntários para serem multiplicadores do trabalho de prevenção contra as drogas em edifícios e condomínios horizontais. "Não se deve fazer uma "caça às bruxas" no condomínio, nem discriminar usuários e famílias que estão passando pelo problema. Cuidado também com campanhas autoritárias, que podem acabar estimulando os adolescentes e jovens a transgredilas", aconselha a psicóloga Eugênia Koutsantonis Pires. Outra idéia bastante interessante, apontada pela psicóloga, é, ao urbanizar os pontos "obscuros" do condomínio, contratar monitores para a realização de atividades esportivas, de lazer e de cultura. "É preciso ensinar o adolescente a melhorar a qualidade de vida dele, às vezes ele tem problemas com a família, outras vezes na escola e em muitas ocasiões fica ocioso, sem entretenimento dentro do condomínio". Esportes, religião, trabalho e namoro são opções apontadas pelos especialistas para substituírem as festas de embalo regadas a muito álcool e drogas, sempre levadas para dentro do condomínio pelos próprios moradores e por seus amigos. A figura do traficante é mais difícil de ser encontrada nesses empreendimentos, mas a aliciação de um adolescente influente no grupo, que irá receber droga gratuitamente para viciar outros jovens é bastante comum no meio.
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Administradora de condomínios é o braço direito do síndico
Segundo especialistas do setor, as imobiliárias que atuam neste segmento são responsáveis pela parte administrativa e de comunicação interna do condomínio, pelas compras e, em alguns casos, até pela parte jurídica, mas tudo depende do que consta no contrato. "A administradora de condomínios é o braço direito do síndico". Em contrapartida, a empresa não pode ser considerada a salvadora da pátria. É inviável que toda a responsabilidade seja destinada somente a ela, por isso o síndico não pode afastar-se de suas funções. Diante disso, é importante que o gestor condominial seja criterioso na hora de decidir pela contratação de uma administradora. Tudo deve ser bem avaliado para que não haja insatisfação dos condôminos e a vida do síndico não seja prejudicada no futuro. Especialmente a forma de atuar da administradora, evitando aquelas que são muito burocratizadas, mercantilistas, que tratam o síndico como apenas um número na sua carteira de clientes. Administrar bem um condomínio exige da administradora uma visão humana e solidária do síndico e do condomínio. A relação entre síndico e administradora deve ser a mais harmoniosa possível. Parceria. Esta deve ser a relação entre eles. O ideal é que sejam dois em um. Atender ao que o síndico necessita, mas também orientá-lo e ajudá-lo a encontrar soluções. A preocupação de hoje não deve ser somente financeira, mas sim com a capacidade e a qualificação que a administradora tem a oferecer. Não procurar economia sem avaliar o conceito e a forma de atuar da imobiliária. E, como é lógico, entender que uma boa equipe profissional tem custos para ser mantida.
Administração de condomínios: síndico, administradora e suas responsabilidades
A mais antiga forma de propriedade é a coletiva. Ao observarmos nossos dias, encontramos ainda esta forma nas tribos indígenas remanescentes e nos kibutz em Israel, além de outras ocorrências pontuais, inclusive comunidades remanescentes dos anos 70 espalhadas pelo mundo. O exercício da propriedade coletiva implica em que cada um e todos os indivíduos da coletividade tenham o direito de uso e gozo inalienável e intransmissível. Na história da humanidade este caráter passou por transformações, sendo mais ou menos individualista de acordo com as fases históricas analisadas, do feudalismo, da Idade Média e até hoje. Este modelo coletivo foi substituído pela concepção individualista onde as regras pertinentes resultam por privilegiar o território em detrimento dos grupos de pessoas. Nos dias de hoje verifica-se uma tendência ao enfoque da propriedade segundo os parâmetros e as restrições da sua função social, o que implica em um avanço em direção à teoria humanista do uso da propriedade. É o que preconiza a Constituição Federal Brasileira de 1988 em seu artigo 5º, XXII que diz: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes, (…) a propriedade atenderá a sua função social.” Neste aspecto, analisando-se a realidade dos Condomínios, observa-se um misto de propriedade coletiva (áreas comuns a todos os condôminos) com propriedade individual (áreas privativas), e na busca da harmonia estas características contrapostas destaca-se o interesse coletivo ao individual. Este fenômeno é encontrado na administração de condomínios, e em outras esferas, na medida do incentivo à participação direta e popular na administração de bairros, da cidade, etc. Apresenta-se aqui, sob este enfoque, análise da responsabilidade pela administração dominial (da propriedade), que em tempos idos era preponderantemente coletiva, exercida através de conselhos ou outras formas afins, passando a ser hegemonicamente individual e agora, em alguns casos como o do Condomínio, uma “volta ao coletivo”. Segundo o dicionário Aurélio, definem-se os termos relativos como: “Responsabilidade: 1. Qualidade ou condição de responsável. 2. Capacidade de entendimento ético-jurídico e determinação volitiva adequada, que constitui pressuposto penal de punibilidade; e Responsável: 1. Que responde pelos próprios atos ou pelos de outrém. 2. Que responde legal ou moralmente pela vida, pelo bem-estar, etc., de alguém. 3. Que tem noção exata de responsabilidade; que se responsabiliza pelos seus atos.” As figuras envolvidas na administração condominial são basicamente a do Síndico, dos Conselheiros, e em geral da empresa administradora de condomínios. A figura de maior relevância na administração de um Condomínio é a do Síndico, eleito em assembléia conforme previsão legal, com mandato máximo de dois anos, e direito à reeleição. O Síndico assume desta forma o caráter de mandatário do Condomínio. Não mantém com este qualquer vínculo empregatício. Uma vez exercer o cargo de mandatário, deverá prestar contas de seu exercício. Cabe-lhe a representação ativa ou passiva do Condomínio, em juízo ou fora dele, e a obrigação da prática de atos de defesa dos interesses comuns; o exercício da administração do edifício, impor as multas previstas e fazer cumprir a lei, a convenção ou regulamento interno. No caso de má administração, responderá por seus atos ou omissões decorrentes de improbidade administrativa. Deverá se caso for, indenizar o Condomínio pelos prejuízos causados. Na prática verifica-se algumas vezes o Condomínio acionando judicialmente o Síndico por improbidade administrativa e/ou a Administradora por responsabilidade contratual. Cabe ao síndico o exercício da administração interna da edificação, no que diz respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços do interesse de todos os moradores. Suas funções administrativas podem, de acordo com a lei, ser delegadas a pessoas de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembléia geral do condomínio. Verifica-se portanto que mesmo aprovada pela assembléia dos condôminos, permanece a responsabilidade correspondente. Seria correto dizer que a assembléia tem o direito de veto à indicação, porém sua aprovação não se exime o Síndico da responsabilidade prevista em lei. Quanto à representação do Condomínio pelo Síndico, poderá este exercer esta função sempre que se verificar o interesse coletivo, caso contrário, se pela defesa de direitos individuais de um ou mais condôminos, estes deverão exercer sua representatividade individualmente, mesmo que em sua totalidade. Na lei de cada condomínio (Convenção Condominial) deverá estar prevista eventual remuneração do síndico correspondente à prestação de serviços indicada, que sempre terá esta natureza mesmo que nela conste o termo isenção de pagamento de taxa condominial. Neste aspecto, há casos em que não se concede remuneração implicando em um rodízio obrigatório no cargo de síndico entre os condôminos, sempre de acordo com a decisão soberana da Assembléia. Poderá ainda ser destituído o Síndico, salvo disposição diversa na Convenção Condominial, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, em assembléia geral especialmente convocada com este fim. Outra figura muito comum em Condomínios de muitas unidades é a do Sub-síndico, devendo estar regulada sua responsabilidade na Convenção Condominial. Seu mandato não poderá, da mesma forma que do Síndico, exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Geralmente não recebe isenção de pagamento das despesas ordinárias. Por último temos que poderá haver um conselho consultivo (assessoramento do Síndico em suas atividades), e um conselho fiscal (fiscalizar as contas do Síndico mais de perto), constituído de três condôminos para cada um, ressalte-se, sempre condôminos; também com mandatos de dois anos e permitida a reeleição. Deverá a convenção prever as atividades e responsabilidades destes conselhos. É sempre recomendável a contratação de uma imobiliária administradora. Isso porque, geralmente, a empresa opera com uma economia de escala (administra muitos edifícios) que resulta em economia real para o Condomínio. A sabedoria popular indica que há de se investir para economizar. Finalizando-se portanto estes aspectos referentes aos direitos e deveres do Síndico, Conselhos e Administradores, há de se ponderar da conveniência certa da participação dos condôminos, diretamente ou através do Síndico eleito, na administração de cada Condomínio, buscando-se mais que a competência administrativa, a melhoria da qualidade de vida em cada conjunto de residências, ou locais de trabalho.
Michel Rosenthal Wagner
do Consumidor e Mediação e Arbitragem,
Palestrista, com publicações em diversos veículos da área
imobiliária. |
