Caixa Econômica Federal irá lançar cartão fiador
A Caixa Econômica Federal lançará o cartão aluguel para facilitar os interessados na locação de imóveis. A nova modalidade vai dispensar as exigências de garantias, como fiadores, seguros-fiança, títulos de capitalização ou os três meses de depósito. Quando for lançado, inquilinos poderão solicitar o dinheiro de plástico nas agências da Caixa. O anúncio da nova garantia locatícia foi feito pelo vice-presidente de Negócios Bancários e Imobiliários da Caixa, Fábio Lenza. Segundo o presidente do Creci-SP, José Augusto Viana Neto, a Caixa vai analisar a capacidade de pagamento dos inquilinos antes de conceder o cartão aluguel. Em seguida, interessados em alugar um imóvel deverão procurar a imobiliária e passar o cartão para o pagamento da locação. A despesa será quitada mensalmente pelo inquilino por meio do extrato. O presidente da Creci diz que a Caixa estuda também antecipar o pagamento integral do aluguel para o locador, mas, no caso, o banco cobrará juros pela operação. O contrato de locação é feito, em média, por 30 meses. A instituição está definindo o valor da anuidade do cartão aluguel, que será pago pelo inquilino, e o percentual a ser cobrado das administradoras de imóveis que optarem pela nova garantia. Neto destaca que existem 6,5 milhões de imóveis alugados no País. Para a entidade, o modelo vai revolucionar o mercado de locação e trazer de volta o investidor de imóveis para alugar. Fonte: GAZETA DE ALAGOAS - Economia (28-07-2007)
Mercado imobiliário vive bom momento
Economia estável e medidas do PAC geram otimismo no setor Os financiamentos imobiliários do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) atingiram R$ 9,5 milhões em 2006. O crescimento foi de 95,5% em relação à 2005, segundo levantamento da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário (Abecip ). No primeiro quadrimestre de 2007 o volume de empréstimos do SBPE superou em cerca de 90% o volume alocado ao mercado nos 12 meses anteriores. A companhia de financiamento hipotecário Brazilian Mortgages, especializada em operações financeiras voltadas para construtoras e incorporadoras, anunciou no mês passado sua entrada no mercado de crédito a pessoas físicas. Acreditando no bom momento da economia brasileira, a empresa lançou um programa de financiamento de imóveis voltados para a classe baixa, com prazos que chegam a 30 anos. São sinais de que o mercado imobiliário brasileiro vive um bom momento graças à economia estável. Os prognósticos ficaram ainda mais otimistas após a divulgação das medidas do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC) em janeiro de 2007. Entre 2005 e 2006, o valor do crédito imobiliário cresceu mais de R$ 6 bilhões. Este ano espera-se um novo acréscimo de R$ 4,6 bilhões que deverá elevar o volume global de crédito para algo em torno de R$ 21 bilhões. “Nos últimos anos, uma série de mudanças institucionais, a queda na taxa de juros e o crescimento da renda propiciaram um aumento considerável na oferta de crédito no país, permitindo traçar uma trajetória mais favorável para a habitação”, acredita Fernando Garcia, economista da Fundação Getúlio Vargas, que coordenou um estudo sobre crédito imobiliário no Brasil. Segundo ele, o investimento das famílias em habitação até 2010 deve representar 5,3% do PIB, sendo que o crédito atenderá 27% desses investimentos. Em artigo publicado no Portal Exame, Roberto Perroni, diretor superintendente da Camargo Corrêa Desenvolvimento Imobiliário menciona que, em três anos, clientes da incorporadora saíram de apartamentos de R$ 350 mil para imóveis de R$ 800 mil. “A renda desses clientes dobrou? Certamente que não”, diz ele. “O que ocorreu foi uma mudança no mercado com a queda das taxas de juros e, principalmente, o alongamento dos prazos de pagamento, que passou de 36 meses para até 30 anos”, completa. O diretor executivo do Sindicato da Habitação, Celso Petrucci é cauteloso em dizer que o Brasil está vivendo um boom imobiliário. “O que na realidade aconteceu é que o Brasil ficou praticamente sem crédito imobiliário por quinze anos aproximadamente. Após 2002, e principalmente a partir de 2004, os financiamentos imobiliários passaram a ser vantajosos para os bancos privados, pois são operações de longo prazo, que fidelizam os clientes e que têm garantia real”, acredita. A estabilidade econômica é fundamental para o crédito imobiliário na medida em que dá segurança a quem toma crédito e também a quem concede. De acordo com José Pereira Gonçalves, superintendente da Abecip, outro ponto importante que permitiu chegar ao contexto atual foram os aprimoramentos na legislação brasileira, com a edição da lei 10.931/2004, voltada para o fomento do mercado imobiliário. “Esta lei regulamentou o conceito de patrimônio de afetação que dá segurança aos compradores que adquirem imóveis durante a fase de construção”, diz ele. O patrimônio de afetação consiste na adoção de um patrimônio próprio para cada empreendimento, separado das demais operações da incorporadora ou construtora. Com a nova regra, todas as dívidas, de natureza tributária, trabalhista e junto a instituições financeiras, ficam restritas ao empreendimento em construção, não tendo qualquer relação com outros compromissos e dívidas assumidos pela empresa. Isso evita o que o mercado apelidou de “efeito bicicleta” ou “pedalada”: situação das empresas em dificuldade econômica que desviam recursos de um novo empreendimento para um anterior e assim sucessivamente. O exemplo não tão recente, mas ainda vivo para os cerca de 40 mil clientes prejudicados, é o da construtora Encol, cuja falência deixou mais de 700 empreendimentos imobiliários inacabados. A mesma lei cria também a figura do incontroverso: nas demandas judiciais os valores que não estão sendo questionados devem continuar a ser pagos. “Isso deu maior segurança aos agentes financeiros e possibilitou que o retorno das operações se constituisse em importante fonte de recursos para novas operações”, explica Gonçalves.
Mola para o crescimento econômico Além do evidente crescimento do número de pessoas morando em casas próprias, o aquecimento do mercado imobiliário tem forte impacto no crescimento da economia. As estimativas do estudo da FGV apontam que esse incremento traria diretamente uma mudança de patamar do PIB brasileiro de 1%, equivalente a R$ 24,3 bilhões. O número de ocupados no país se elevaria em cerca de 9%, o que representaria a criação de mais de 740 mil novos postos de trabalhos. No próprio setor, os efeitos seriam mais expressivos: o PIB da construção teria um crescimento de 22 pontos percentuais e o nível de ocupação do setor cresceria 13%. Ainda segundo esse estudo, em razão do incremento de investimentos em edificações residenciais, os setores industriais mais beneficiados serão os de cimento, cujas vendas devem crescer mais de R$ 2 bilhões, vergalhões, com crescimento de R$ 1,4 bilhão, tintas e vernizes (R$ 1,3 bilhão) e tubos e conexões (R$ 1,2 bilhão). Ciente desses efeitos o governo deu especial atenção ao setor da habitação e da construção civil na elaboração do PAC. A infra-estrutura social, onde estão os investimentos para habitação e saneamento, deve receber a segunda maior parcela dos recursos, R$ 171 bilhões, ou 34% do total. A área de habitação é contemplada com a maior parte desse valor: R$ 106,3 milhões. De acordo com o Sindicato da Construção Paulista, Sinduscon-SP, se for cumprido, o PAC poderá fazer o setor crescer 7%. Antes do anúncio das medidas a previsão era de 4,9% de crescimento para este ano. De acordo com o professor da FGV, Fernando Garcia, há um conjunto de medidas cujos objetivos são a expansão do crédito, a melhora das condições de financiamento de longo prazo e do ambiente para o investidor privado. O lançamento da Brazilian Mortgages provavelmente já se beneficiou dessas medidas. Entre as ações mais importantes estão aquelas que ampliam o crédito para habitação e saneamento e reduzem o custo dos empréstimos para infra-estrutura. Um exemplo é o aporte de R$ 5,2 bilhões à Caixa Econômica Federal para elevar sua capacidade de empréstimos. Para Garcia, mesmo analisando o PAC do ponto de vista de que é fundamentalmente um programa que incentiva e aumenta os investimentos, é preciso notar que seu sucesso depende da superação de alguns desafios importantes: a negociação política com o Congresso Nacional e as dificuldades de gestão. “Há uma enorme diferença entre contratação e desembolso dos recursos públicos. Em algumas áreas como saneamento e rodovias os orçamentos não têm sido cumpridos, ou por problemas de contingenciamento ou por dificuldades na aprovação e implantação dos projetos”, lembra.
Quem se beneficia? De acordo com a Fundação João Pinheiro cerca de 90% do déficit de 7,9 milhões de moradias se concentra entre famílias com renda de até três salários mínimos. “Foi importante no PAC o destaque para o segmento de habitação social. Esse segmento só tem condições de acesso ao crédito com ajuda de subsídios e o PAC prevê que esta faixa da população será atendida”, comenta Gonçalves da Abecip. “O mercado está ofertando crédito para atender todas as camadas da população. Com recursos captados em contas de poupança estão sendo atendidas as pessoas com renda superior a oito salários mínimos. Abaixo desse nível de renda, a chamada habitação de interesse social, as operações são feitas com recursos do FGTS”, diz. Segundo ele, em 2007 as contratações com recursos do FGTS devem chegar aos R$ 8 bilhões. Para a Câmara Brasileira da Indústria da Construção, CBIC, a verba destinada pelo PAC para a construção de novas moradias populares é insuficiente. De acordo com Paulo Simão, presidente da entidade, o preço médio do financiamento para novas habitações de interesse social, praticado nos últimos quatro anos, foi de aproximadamente R$ 18 mil por unidade e a parte real de financiamento no PAC corresponde a R$ 37 bilhões. “Para cumprir a meta de quatro milhões de novas moradias seriam necessários R$ 35 bilhões a mais do que o valor alocado para o programa”, afirma.
Especulando com a casa própria A maior oferta de imóveis no mercado aliada ao bom momento econômico no país pode levantar dúvidas sobre a probabilidade de o Brasil criar a chamada bolha imobiliária como aconteceu nos Estados Unidos. O crédito imobiliário é um dos pilares que sustenta o estilo de vida norte-americano, baseado no consumo e na facilidade de contrair dívidas a juros baixos, que não chegam a 2%. A compra de imóveis é feita via hipoteca. Nesse modelo a propriedade fica penhorada em favor do credor como garantia de pagamento de dívida. Caso o empréstimo não seja pago, juntamente com todas as taxas e juros que ele inclui, o mutuador pode ficar com o imóvel. Contaminados pela bolha especulativa, tanto pessoas físicas como grandes especuladores contraíram dívidas dando como garantia imóveis supervalorizados, esperando ganhar dinheiro com futuras vendas. Isso pode ser ilustrado pelo descompasso entre os preços de aluguel e de compra de uma casa. Segundo estudo do Center for Economic and Policy Research, a valorização no preço dos imóveis gerou aumento artificial de US$ 2,6 milhões no patrimônio dos proprietários americanos. Nesses casos o imóvel residencial é transformado num tipo de ativo financeiro. O imóvel, como o nome diz, é um ativo que conjuga segurança com rentabilidade menor, mas constante, aliada a uma liquidez relativa, já que sempre haverá compradores dispostos a adquirir o chamado bem de raiz, imóvel, que passa de geração para geração. Em março deste ano, as bolsas de valores de todo mundo foram sacudidas com notícias sobre o aumento da inadimplência no mercado imobiliário norte-americano. Depois de anos seguidos de valorização dos imóveis, a Associação de Bancos de Financiamento Imobiliário informou que o atraso nos pagamentos das hipotecas chegou a 4,95% no último trimestre de 2006.
Por Patrícia Mariuzzo
EXPANSÃO DO MERCADO IMOBILIÁRIO Por trás da recente expansão do crédito habitacional percebem-se dois grandes flancos de melhorias da economia brasileira.
Por trás da recente expansão do crédito habitacional percebem-se dois grandes flancos de melhorias da economia brasileira. Um se refere à melhoria institucional, que permitiu a redução de riscos específicos do crédito habitacional ao tornar mais efetivas as garantias envolvidas nas operações do setor. O outro diz respeito ao ambiente macroeconômico que, graças às evoluções de um conjunto de variáveis que abrangem desde o ajuste no balanço de pagamentos até a queda nas expectativas de inflação, tornou possível a ampliação dos financiamentos de prazo mais longo. O mercado imobiliário vive hoje a fase exuberante de sua história por qualquer critério que se analise este momento. O número de negócios deve bater recordes. A indústria de empreendimentos residenciais e comerciais deve movimentar neste ano cerca de bilhões de reais. O financiamento imobiliário no Brasil mostra-se bastante elevado. A enorme demanda habitacional no País é decorrente da criação do Sistema de Financiamento Imobiliário em 1997, pela lei n.º 9.514 (20/11/1997), como complemento ao Sistema Financeiro da Habitação, trouxe segurança aos créditos imobiliários e aos contratos. Sem dúvida alguma, aliados à criação do SFI, soma-se também a alienação fiduciária como garantia de recuperação dos empréstimos que pavimentou o caminho para o crescimento do setor imobiliário. Em breve relato sobre o sistema de financiamento habitacional, nota-se modificações e aperfeiçoamentos importantes, tendo como destaque o patrimônio de afetação, que é um instrumento que permite a criação de um patrimônio próprio para cada empreendimento, que passa a ter a sua própria contabilidade, separada das operações do incorporador-construtor. Este instrumento não se comunica com os demais bens, direitos e obrigações do patrimônio geral do incorporador e somente responde por dívidas e obrigações vinculadas à própria incorporação. Vale mencionar que as empresas que aderirem ao sistema terão um regime de tributação especial, contribuindo assim, para transparência e segurança das negociações contratuais. Além das novidades introduzidas nesta década, a Lei 10.931, de 2004, é considerada um ponto primordial para a geração de condições de retomada. Essa norma trouxe uma série de garantias aos participantes do mercado imobiliário consolidando segurança jurídica às operações, conseqüentemente alavancou o mercado imobiliário. Aliado ao fator legal, o ambiente econômico favorável, política de redução da taxa básica de juros e estabilidade inflacionária, permitiu que o setor voltasse a trilhar os caminhos do crescimento. Mas de fato é que essas mudanças já modificaram a visão das empresas dando sustentabilidade do crescimento do mercado imobiliário no Brasil. Em razão disso, o mercado imobiliário finalmente está sendo reconhecido como fundamental para o desenvolvimento econômico e social do País e passa pela melhor fase dos últimos anos, mas demanda de seus agentes responsabilidade, profissionalismo e competência que dependem cada vez mais de um planejamento jurídico preventivo de qualidade.
(Léo Gehm - Advogado da Miguel Neto Advogados Associados - OAB/RJ n.º 133.730. 21 3852-0702. leg@mnadv.com.br)
Como distinguir o verde das outras cores
Muito se fala sobre construção sustentável, mas ainda é difícil encontrar empreendimentos ambientalmente corretos
Quem
abre os cadernos de classificados dos grandes jornais em busca de
imóveis ambientalmente corretos vai encontrar um grande volume de
ofertas oferecendo áreas verdes e parques próximos ao condomínio, e uma
enorme variedade de áreas de lazer e serviços. Mas será que isso
representa, de fato, cuidado com o meio ambiente e preocupação com a
sustentabilidade? Na verdade muito pouco ou quase nada. A proximidade de
parques facilita o contato com a natureza, mas isso não quer dizer que a
construção e o funcionamento dos edifícios levem em consideração
critérios ambientais. Para ser, de fato, um “edifício verde” é preciso
muito mais. O condomínio apresenta 13 diferenciais ecológicos para proporcionar melhor uso dos recursos naturais durante a vida útil do empreendimento, nove voltados para sustentabilidade e cinco para qualidade de vida. São eles:
01) pomar e herbário 02) coleta de lixo seletiva 03) sensores de presença 04) reuso de água 05) captação de água pluvial 06) água filtrada em todos os pontos de consumo 07) aquecimento de chuveiros a gás 08) medidores individuais de consumo de gás e de água 09) janelas dos dormitórios com persianas 10) churrasqueira limpa sem o uso de carvão vegetal 11) elevador com cabine ecológica e motor de alta performance 12) placas de captação de energia solar 13) pré aquecimento de água com placa solar.
Além
de respeito ao meio ambiente, os edifícios verdes também oferecem
economia financeira para quem mora neles. Devido, entre outros fatores,
ao menor consumo de energia e água na manutenção dos prédios, os valores
das taxas condominiais são, em média, 20% a 25% mais baratas do que as
dos prédios convencionais, relata Paola, da Sustentax. Isso compensa
rapidamente o preço dos imóveis, que costuma ser cerca de 5% a 10% mais
caro do que os demais, conforme informou a edição de 12 de setembro
deste ano da revista Isto É Dinheiro. O investimento também é recuperado
na hora da venda. “O poder de revenda de um imóvel que consome menos é
muito maior do que um convencional”, declara Marcelo Valdrighi, gerente
de estudos de mercado da área de crédito imobiliário do Banco Real.
O que é importante verificar O consumidor que busca reduzir seus impactos sobre o meio ambiente tem uma grande chance de trilhar com eficiência o caminho da sustentabilidade se fizer uma boa reflexão sobre como e onde mora ou onde vai morar. Os itens abaixo foram selecionados tendo em vista diversos mecanismos que podem contribuir para transformar uma casa num ambiente mais sustentável. Alguns deles podem depender apenas do próprio morador. Em outros, deve-se discutir no condomínio e, se for o caso de se estar na procura de um imóvel, deve-se indagar quais desses itens estão presentes no empreendimento.
Energia Ás áreas comuns devem dispor de iluminação inteligente com sensores de presença que poupam energia; O imóvel deve apresentar aproveitamento máximo da iluminação natural, por meio de janelas amplas, reduzindo o uso de iluminação artificial; Deve ter coletores solares térmicos ou painéis solares fotovoltaicos que captam a luz do Sol e a transformam em calor, poupando até 70% da energia necessária para o aquecimento de água; O imóvel deve ter vidros especiais nas janelas, que bloqueiam parte dos raios infravermelhos e melhoram o desempenho do ar-condicionado sem prejudicar a iluminação;
Água Todas as unidades devem ter conta de água individual para que as pessoas possam controlar seu consumo de água. O empreendimento deve fazer a coleta e armazenagem da água de chuva para reuso do condomínio na lavagem de fachadas e áreas comuns do edifício, e para regar as plantas; As unidades devem dispor de sistema de descarga duplo (dual flush) com acionamento separado para rejeitos sólidos e líquidos; As louças sanitárias devem ser de modelos que funcionem com pouca água, devendo ter sistemas de regulagem do fluxo de água nas torneiras;
Lixo O condomínio deve fazer coleta seletiva de lixo e encaminhamento do material para cooperativa de catadores ou para o serviço público que não misture o lixo;
Qualidade de vida A ventilação deve ser uma preocupação importante. Uma edificação com ventilação insuficiente poderá reter umidade do ar afetando o conforto e até mesmo a saúde dos habitantes. Todos os ambientes devem ser bem ventilados.
- Utilização de sobras de fabricação de aço; - Utilização de cimento CP III, que emite até 70% menos CO2 que os convencionais; - Uso de madeira certificado em 100% da obra; - Uso de cores claras nas fachadas que não absorvem tanto calor como as mais escuras; uma fachada branca absorve só 25% do calor do sol enquanto que a mesma fachada na cor preta pode absorver até 90% do calor; - Entulhos da obra devem ser enviados para reciclagem.
Seguindo esses critérios, o consumidor terá certeza de estar morando de um modo mais correto ambientalmente e de estar contribuindo cotidianamente para a construção da sustentabilidade. Vale lembrar que o impacto do setor da construção civil responde pelo “consumo” de 40% dos recursos naturais do planeta, considerando desde a produção de insumos (cimento, tinta, aço, tijolo e madeira por exemplo) até o transporte e a armazenagem dos entulhos resultantes da obra.
Construção “verde” está mais avançada nos imóveis comerciais Além de manter esta agência, o Banco Real criou o Programa de Sustentabilidade da Construção, uma linha de crédito para a construção civil que quer incentivar os integrantes da cadeia produtiva a aderirem aos critérios da sustentabilidade. As obras passam por um processo de análise e as que se adequarem aos princípios de sustentabilidade determinados pelo banco, recebem a placa “Real Obra Sustentável”. Isso não interfere na concessão ou não o empréstimo. “Nossa idéia é difundir esse conceito por meio da informação e do convencimento dos principais agentes desse mercado”, diz Marcelo Valdrighi, gerente de estudos de mercado da área de crédito imobiliário do Banco Real.
Fonte: Instituto Akatu pelo Consumo Consciente.
A Bolha Americana e o Mercado Imobiliário Brasileiro
A
globalização financeira gerou novas relações entre os mercados
financeiros dos mais diversos países, e entre esses e a economia real.
Essa dinâmica, sob a égide dos EUA, acelerou a dominância da esfera
financeira e tornou essas relações mais voláteis e desconhecidas. Dessa
forma, ampliaram-se os desafios aos economistas, bancos centrais e
órgãos financeiros multilaterais para com a apreensão e administração
dessa instável ordem econômica internacional.
Jorge Mattoso - Professor do Instituto de Economia da UNICAMP e ex-presidente da CAIXA ECONÔMICA FEDERAL (2003-2006). Artigo publicado no jornal Valor Econômico
O
civilista Caio Mário da Silva Pereira, um dos mais importantes juristas
brasileiros, ensinava que o síndico eleito pela assembléia é o
representante geral dos condôminos, salvo renúncia ou destituição, e
que, por ser pessoa da confiança deles, pode ser exonerado sem que lhe
assista direito à reclamação.
O quebra-quebra de condomínios
A destruição do bem comum é um problema que afeta quase todas as cidades brasileiras e muitos condomínios, sejam eles simples ou sofisticados. Há síndicos que simplesmente ignoram o problema, outros aplicam medidas muito rígidas e há quem transfira a responsabilidade para os pais. Como reagir ao vandalismo? A destruição do patrimônio de uma cidade é um dos maiores pesadelos dos órgãos públicos. Telefones públicos quebrados, praças destruídas, obras de arte pichadas. Em menor proporção, os condomínios enfrentam os mesmos problemas, exigindo medidas severas por parte dos síndicos. Qual síndico já não passou pela situação de consertar, arrumar, pintar uma área ou equipamento do condomínio e, logo depois, ver tudo novamente danificado? Atos de vandalismo acontecem em praticamente todos os condomínios. Prédios simples ou sofisticados, nenhum está imune à ação dos vândalos. São extintores que se transformam em brinquedos nas mãos de adolescentes, móveis que são jogados dentro da piscina durante a noite, botoeiras de elevadores que são queimadas, portas e cabines de elevadores riscadas, paredes pichadas, entre inúmeras outras atitudes pouco civilizadas. O que fazer: investigar o nome dos responsáveis pelo prejuízo? Aplicar imediatamente a multa? Promover um trabalho preventivo com os infratores – que também podem ser adultos? Ou simplesmente ignorar os fatos? Normalmente, as atitudes de destruição partem dos próprios moradores, principalmente crianças e adolescentes. Muitas vezes acompanhados de amigos que nem moram no prédio, andam em grupo e, em ambientes longe de vigilância, eles aproveitam para aprontar alguma. Aprontar pode até fazer parte de uma adolescência normal. Os jovens, especificamente, são ruidosos, têm necessidade de ocupar espaço. Porém, eles precisam aprender a ocupar seu espaço de maneira adequada. Apertar a campainha do vizinho e sair correndo é considerado uma brincadeira de criança perto de certos atos de vandalismo corriqueiros em condomínios. Muitos síndicos esbarram na omissão das famílias – que acreditam haver uma perseguição contra seu filho e se negam a acreditar que o jovem tenha feito algo fora dos padrões normais de comportamento. Mas a autoridade do síndico deve ser utilizada para manter a ordem e muitos deles desconhecem que possuem ferramentas legais para disciplinar o prédio, como multas e advertências. Não se trata de autoritarismo, mas de utilizar o poder que lhe foi concedido pelos próprios moradores. Além disso, síndicos omissos podem estimular atos de violência repetitivos. Há condomínios que se tornam alvo de grupos de adolescentes rivais. Para atingir um grupo, adolescentes de prédios vizinhos arremessam ovos, tomates e pedras nas vidraças do outro prédio, atingindo até moradores e funcionários do outro prédio. Quando isso ocorre, as medidas precisam ser tomadas em conjunto, com todas as partes envolvidas: um síndico não pode simplesmente acusar o outro, achando que ele não tem nenhuma participação na solução. Prevenção Há prevenção contra os vândalos? José Elias de Godoy, consultor de segurança em condomínios, acredita que artifícios como câmeras falsas caíram em descrédito. Segundo ele, para proteger o patrimônio dos atos de vandalismo, é necessário trabalhar com a conscientização dos condôminos e investir em equipamentos de proteção, como circuito fechado de TV. Na opinião do especialista, o CFTV funciona como um vigia eletrônico, garantindo uma visão global do prédio, mesmo de locais isolados ou fora do alcance do porteiro – desde que as câmeras estejam instaladas em pontos estratégicos do condomínio.
Por Andrea Mattos Jornalista colaboradora do Jornal do Síndico e da Folha do Síndico
A redução do percentual de multas por atraso gera controvérsias.
As controvérsias sobre as alterações que o Novo Código Civil provocaram na administração de condomínios têm dado muita dor de cabeça para todas as partes envolvidas. Uma das questões mais relevantes e que exerce grande influência no dia-a-dia de quem reside ou administra é a redução do percentual de multa de 20% para 2%. Esta mudança vem provocando polêmicas envolvendo e opiniões divergentes entre síndicos, administradores, advogados, juízes e parlamentares. No foco das discussões está a questão da inadimplência. Entretanto, o novo índice de multa não afetou os percentuais de inadimplência, que se manteve praticamente no mesmo patamar. Ou seja, não foi por baixar a multa que o morador foi estimulado à inadimplência. O problema já existia anteriormente e se manteve. Cabe ressaltar que a inadimplência é um fator extremamente prejudicial em um condomínio, na medida em que além de fazer com que uns paguem por outros, provoca a deterioração gradativa do patrimônio do condomínio, prejudicando a todos os condôminos indistintamente. Devemos convir que um prédio sem um caixa estável não consegue primar pela valorização e preservação predial. Isso porque passa a não dispor de recursos consistentes para realizar os reparos e obras necessárias em razão do desgaste natural causado pelo tempo e pelo uso. A conseqüência é que o imóvel se desvaloriza, perde rentabilidade e viabilidade econômica. Muitos são os exemplos, principalmente nas grandes cidades. Chama a atenção, nesse aspecto, os edifícios com patrimônio degradado e com valor do condomínio muito próximo do valor do aluguel. Essa situação preocupante ocorre por dois motivos básicos. Os prédios com alto índice de inadimplência não conseguem, de um lado, recursos para a conservação e manutenção predial e, de outro, apresentam cotas com valores inflacionados para cobrir dívidas existentes. O consumidor, no caso o condômino adimplente, ou seja, que paga pontualmente o condomínio do seu prédio, deve ser respeitado e valorizado, de forma a não se sentir prejudicado por culpa dos maus pagadores. Nesse caso, o empresário e diretor-superintendente da Lello Condomínios, de São Paulo, propõe que se deva discutir medidas de fato mais ágeis e duras para a cobrança de cotas em atraso. Segundo o empresário, a resposta ao mercado depende de uma reflexão mais profunda sobre as causas e efeitos da inadimplência, e como ela deve ser encarada do ponto de vista mais pragmático e realista possível. Lembra algumas iniciativas já implementadas em outras cidades, sobretudo em Belo Horizonte, que podem ser levadas em consideração para aprofundar o debate em torno da inadimplência. A tese defendida por alguns advogados de BH é de que o artigo 1.336 do novo Código Civil estabelece os quatro principais deveres dos condôminos, dentre os quais o primeiro é contribuir para as despesas do condomínio na proporção da fração ideal de sua unidade. Logo em seguida, lembram o artigo 1.337, onde está explicitado que o condômino que não cumprir reiteradamente com seus deveres poderá pagar multa de até cinco vezes o valor do condomínio, mediante aprovação da assembléia de moradores. Além disso, cabe incluir nesse debate, segundo Pacheco Couto, uma nova alternativa. Após a previsão orçamentária do condomínio ser aprovado em assembléia específica para esse fim, o valor da cota se torna uma dívida assumida pela totalidade dos condôminos na proporcionalidade da fração de sua unidade. Assim, medidas cabíveis contra dívidas assumidas e não cumpridas poderiam ser adotadas, como a negativação do nome do condômino inadimplente e o protesto do título, por exemplo. Pacheco Couto também defende que se lance um olhar mais objetivo e direto em torno da inadimplência condominial, que inclui repensar e reavaliar as medidas estruturais nas metodologias de cobrança. Olhar a inadimplência condominial apenas e tão somente sob a ótica da multa não resolveu e nem resolverá esse problema, conclui o empresário.
(Fonte: Gazeta Mercantil)
Os riscos do “contrato de gaveta”
Numa
decisão que vem sendo contestada na Justiça, a prefeitura de São Paulo
elevou de forma arbitrária o imposto sobre a venda imóveis. O
chamado Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis Intervivos (ITBI), em
vigor desde 5 de setembro, eleva o tributo em até 200%, porque a
prefeitura decidiu arbitrar o valor do imóvel, deixando de lado o preço
de venda, o valor venal ou mesmo o real valor de mercado.
O advogado Luiz Kignel, especialista em direito imobiliário adverte para
os riscos dessa prática. Quando o comprador não lavra a escritura
pública e se limita a deter o compromisso particular, a transmissão da
propriedade não se consolida. O adquirente pode até entrar na posse do
imóvel, passar a titularidade das despesas condominiais para o seu nome,
mas isto não significa se tornar proprietário. Em segundo lugar, há o risco de o vendedor falecer antes de outorgar a escritura. Neste caso, embora seja plenamente possível ao comprador se habilitar nos autos do inventário e solicitar um alvará para regularização da venda, certo é que os trâmites processuais, eventuais problemas com herdeiros, entre outros, podem retardar a escritura e causar muito desconforto, além de gastos que podem ser até maiores do que aqueles que se pretendeu evitar com o pagamento do ITBI.
Enfim,
embora seja abusiva a nova forma de cálculo do imposto, a verdade é que
é extremamente importante formalizar a compra por escritura pública.
(Fonte: Diário Net)
Imóvel, sempre o investimento mais seguro.
Sempre que se avizinha uma turbulência política ou econômica e um investidor procurar realizar uma aplicação de seu dinheiro, seja ela qual for, o fará seguindo princípios básicos dos investimentos, normalmente rastreados no tríplice apoio: segurança, rentabilidade e liquidez. Isso se torna visível, especialmente nas aplicações financeiras, onde podemos verificar a influência de qualquer desses fatores, quando alguém realiza um investimento não imobiliário, buscando exatamente um desses itens. Um exemplo simples, ao aplicar em um CDB (Certificado de Depósito Bancário), o investidor certamente encontrará maiores taxas em bancos que apresentem menor porte indicando que possui envergadura menor que as instituições que apresentam menores taxas. No caso específico do imóvel, se comporta, segundo os três pilares analisados, sendo que a segurança é, de forma inequívoca, inclusive entre os críticos dessa modalidade de investimento, aquela que apresenta maior segurança, pois o imóvel compreende um investimento sólido, ou bem de raiz, denominado ativo real. No que tange à rentabilidade, historicamente é um investimento que apresenta rentabilidade constante, em épocas de maior demanda, sua rentabilidade obviamente aumenta, apresentando comportamento inverso em épocas de menor disponibilidade. Seu índice percentual gira em torno de 12% ao ano, variando, entretanto, com o tipo de imóvel e especialmente com seu valor. A liquidez do imóvel, embora seja o ponto mais atacado por aqueles não adeptos nesta modalidade, pode ser definida como relativa. Haja vista que o investidor imobiliário, se precisar dispor de seu patrimônio de forma abrupta, provavelmente não deverá encontrar comprador que lhe dê ganho real ou até mesmo equivalente ao investimento realizado, entretanto com o pequeno deságio, encontrará sempre compradores interessados em adquirir um ativo real. Não importando qual dos itens do tripé básico se busque encontrar, o mais relevante nesse direcionamento, a princípio, é a finalidade específica de cada um deles. Os mais conservadores optam por alicerçar o seu investimento em bases sólidas, no pilar segurança, enquanto os mais agressivos voltam-se para investimentos com maior rentabilidade. Independente dessa análise individual, a regra mais aceita e mais difundida entre especialistas, envolvendo qualquer natureza de investimento, volta-se para a diversificação do produto, ou seja, vale o velho adágio popular: “não colocar todos os ovos na mesma cesta”. Dentro de um universo genérico, podemos verificar que são quatro as motivações de uma aquisição imobiliária: utilização, valorização, empreendimento (ou negócio) e renda. A mais corriqueira é a que se destina à utilização, cujo investimento está direcionado ao uso próprio do imóvel, residencial ou comercial. O uso residencial talvez seja a mais comum das formas de aquisição conhecidas, em função do eterno sonho da casa própria, símbolo da estabilidade familiar. Enquanto isso, a aquisição comercial está mais relacionada à fixação do ponto comercial ou à modelagem do imóvel às necessidades da empresa. Nesta modalidade de aquisição, costumo lembrar-me de um publicitário, que numa discussão sobre investimento imobiliário, informou que seu imóvel residencial ao longo de cinco anos, que adquirira para uso próprio e da família, apresentou a valorização da ordem de 10% ao longo do período em dólares, o que classificara como péssimo investimento. Esquecera, entretanto, que no período de cinco anos, ou seja, 60 meses, havia economizado um valor equivalente a aproximadamente 60% do imóvel, caso não tivesse adquirido e por conseqüência necessitasse alugar semelhante imóvel para alojar a família. Investimentos em imóveis em busca da valorização também são muito usuais. Neste caso, o investidor busca, a médio e longo prazos, um ganho superior a outros ativos, simplesmente pela conjugação de fatores que agreguem valor ao imóvel. Muito comuns são os investimentos em lotes, uma vez que tendem a apresentar valorização, à medida que seu entorno começa a ser edificado, aumentando a demanda por terrenos para novas construções. Sobre isso vale recordar um imóvel adquirido em determinada época, por 6 mil dólares transacionado após dez anos, pelo valor de 120 mil dólares, em função exatamente do crescente surgimento de diversos empreendimentos imobiliários no local, aliado à modificação da lei de zoneamento urbano, que favoreceu o lançamento de edifícios de apartamento. Uma forma de aquisição mais direcionada à análise do setor empresarial é aquela destinada à realização de um empreendimento, sempre de fundamental importância para o investidor institucional. Ao adquirir determinado imóvel, ele sempre deverá fazê-lo visando um futuro negócio, ainda que em parceria com uma empresa do setor. Nesta modalidade, costumam estar os imóveis "brutos", como glebas ou grandes áreas, onde surgirão loteamentos, centros comerciais ou conjuntos residenciais, cuja negociação poderá ser feita através de permuta imobiliária. O caso específico da permuta é um exemplo clássico onde o investidor poderá auferir grandes lucros ao adquirir um terreno e, numa parceria com uma empresa construtora, trocar este imóvel por futuras unidades construídas, que poderá, dentro de um nível de prazo e risco compatíveis, oferecer maiores ganhos do que a venda pura e simples, obtendo a valorização natural, como explicado anteriormente. Finalmente, a modalidade voltada para renda vern ganhando impulso e se tornando a mais procurada pelo investidor imobiliário, principalmente em função da falência do sistema previdenciário oficial, que leva as pessoas a procurarem alternativas de renda para aposentadoria. Isso, aliado ao fato de que imóveis que não produzem renda geram custos, tais como manutenção, condomínio e impostos. Nesta modalidade existem diversas formas de se buscar uma alternativa de investimento, sendo a principal delas aquela formada por imóveis que possam oferecer uma maior rentabilidade em relação ao patrimônio investido, devendo o investidor procurar aqueles que tenham facilidade de colocação no mercado e tenham constância em sua renda, além de estar sempre preparado para momentos em que a própria retração econômica indicará taxas percentuais inferiores àquelas esperadas inicialmente. Diante deste cenário, cabe ao investidor escolher um imóvel que possa preencher, simultaneamente, o maior número de motivações, o que permitirá a busca de novas alternativas, caso uma delas não se mostre a mais adequada.
(Fonte: Folha do Porto)
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