Conheça os cinco problemas que mais atormentam o síndico e os condôminos.

 

Os condomínios têm uma serie de assuntos que geram conflitos entre seus moradores. Atrasos dos pagamentos, cães, crianças, carros e vazamentos são os cinco casos que representam mais da metade das reclamações diárias de muitos imóveis.

 

A assessoria jurídica da Imobiliária Menino Deus, com base em informações do Secovi/SP, esclarece que a falta de pagamento do condomínio é um dos pontos que provocam a maior dor de cabeça para os moradores que mantêm as contas em dia.

Mas, segundo o mesmo levantamento, esse problema está perturbando menos o sono dos condôminos. A lei que permite inscrever os devedores de condomínios em serviços de proteção ao crédito ajudou a reduzir este problema, elevando em 28,6% a quitação de cotas atrasadas na cidade de São Paulo. Em Porto Alegre o problema é menor, pois é notório que o gaúcho é mais responsável com o pagamento de suas contas.

 

Cão, criança, carro e vazamentos.

 

Outra desavença comum entre os moradores é o latido de cachorros. De acordo com pesquisa da Menino Deus, cerca de 20% dos síndicos entrevistados apontam que a presença de cães nos apartamentos é um dos mais complexos e delicados geradores de conflitos.  .

Em seguida, vêm os desacertos por conta das vagas na garagem ou no pátio de estacionamento, o que ocorre quando os box não são próprios e nem devidamente demarcados, no caso das áreas de estacionamento ser de uso comum do condomínio.

Já os vazamentos representam um índice menor dos conflitos entre vizinhos, desde que prontamente solucionados pela administradora do condomínio acionada pelo síndico com a necessária presteza.

Surpreendentemente, os problemas que envolvem as crianças e os adolescentes são os de menor incidência, embora sejam os mais delicados de serem administrados pelo síndico, por envolverem questões de cunho humano e familiar. É quando o síndico necessita de utilizar toda a sua experiência e sensibilidade no trato pessoal com os condôminos, na maior parte das vezes o pai e a mãe da garotada envolvida.

 

As demais situações geradoras de conflito são oriundas de questões diversas, como excesso de barulho, por exemplo, especialmente nos condomínios que dispõem de salões de festas.

Para resolver essas questões do dia-a-dia, a especialista em relações humanas, Dra. Shirley Lemos Gastaldo, recomenda aos moradores que se sentem prejudicados confiar no síndico e expor o problema com bom senso, sem dramatizar a situação e com o espírito aberto ao diálogo.

Ao síndico, a especialista recomenda que ele procure dialogar com os moradores, buscando acordos amigáveis e evitando que os conflitos mais graves cheguem à justiça.

“Mas se o morador ou moradores forem intransigentes e descumprirem as regras do condomínio de forma sistemática, as sanções previstas no Estatuto do Condomínio devem ser aplicadas”, afirma a Dra. Shirley.

O custo de cada penalidade depende do que foi aprovado na assembleia geral de cada condomínio. “O condômino que infringir a regra determinada na convenção condominial, no primeiro momento leva uma advertência. E se depois disso não andar na linha, corre o risco de receber uma multa que pode custar até dez vezes o valor do condomínio”, segundo o presidente da Associação das Administradoras de Bens Imóveis e Condomínios/SP, orientação que também vale para cidades como Porto Alegre.

 

Já se uma das partes envolvidas quiser levar a briga para a justiça, o advogado Dr. Fernando Diniz avisa que o caso pode demorar de três a dez anos para ser resolvido. “Por isso, o meu conselho é, além de se importar com as áreas de lazer oferecidas pelo empreendimento e com o preço e vantagens na compra de um apartamento novo ou usado, procure conhecer o regulamento interno do condomínio e saber o que é possível e ético sobre os seus possíveis vizinhos. Pois o condomínio será um paraíso se você tiver consciência e souber conviver sem preconceitos com o estilo de vida dos outros moradores”, aconselha com sabedoria, acrescentando que “o corretor da imobiliária que está intermediando a transação é o mais confiável e preparado para buscar e prestar os esclarecimentos possíveis de obter”.

 

 

 

 

 

CONVIVÊNCIA SOCIAL

   

As 10 maiores fontes de conflito em condomínios.

 

Especialistas dão dicas para evitar divergências sobre animais, crianças, vazamentos, carros, inadimplência, acessibilidade, preservação ambiental, barulho, drogas e atividades comerciais.

É muito fácil lembrar-se das principais fontes de picuinha entre moradores de um mesmo condomínio. Especialistas e síndicos costumam tratá-las como os cinco "Cs": cachorro, criança, cano, carro e calote. Já resolver os problemas relacionados a esses temas não é tão simples, apesar de a legislação que rege os condomínios não ser extensa. Até 2002, apenas a Lei 4.591, de 1964, determinava as normas para a relação dentro de um mesmo condomínio. Com o novo Código Civil, síndicos e condôminos ganharam 27 artigos para nortear seus direitos e deveres. Mas essas normas tratam o assunto de forma genérica.

 

“Cabe à convenção do condomínio especificar as regras internas", afirma o advogado Márcio Rachkorsky, presidente da Associação de Síndicos de Condomínios Comerciais e Residenciais do Estado de São Paulo (Assossíndicos) e apresentador do programa "Condomínio Legal", da rádio CBN.

 

Apesar de a delegação de poderes aos condôminos ter tornado todo o processo mais democrático, não é de se esperar que uma multidão de pessoas cujo único vínculo comum é o fato de terem escolhido o mesmo lugar para morar cheguem rapidamente a um consenso sobre temas considerados polêmicos até mesmo para juristas. Para resolver esse tipo de impasse, os especialistas aconselham a criação de regras e sanções bastante detalhadas para nortear a convivência. Leia abaixo as dicas de dois advogados especializados em direito condominial para evitar os pomos de discórdia mais rotineiros:

 

Cachorro: Campeões de resmungos de vizinhos, os animais de estimação até pouco tempo eram proibidos por boa parte dos condomínios. Mas os tempos mudaram. Em estados como Rio de Janeiro, esse tipo de regra já se tornou ilegal. Nas outras regiões, a jurisprudência garante ganho de causa para quem entra com ação pedindo autorização para ter um bichinho dentro do apartamento. A dica, então, é ser extremamente meticuloso na criação do regulamento interno. "Tem que abranger todos os detalhes - se pode entrar garagem ou pela porta de pedestres ou em que situações o animal deve usar focinheira, por exemplo", diz Rachkorsky. "Isso já é meio caminho andado para evitar confusão". 

 

Em situações que extrapolam o limite do tolerável, como quando o cachorro rotineiramente é deixado sozinho e não para de latir, devem ser tomados os procedimentos padrões para quebra de regulamento. Há casos, afirma Marcelo Borges, da Associação Brasileira das Administradoras de Imóveis (ABADI), que podem parar na Justiça. "O animal pode até ser expulso do prédio", diz.

 Portal Exame

 

  

 

Como votar sem dúvidas na assembleia do seu condomínio.

 

Algumas obras ou providências deixam de ser implementadas nos condomínios em razão de dúvidas sobre o quórum. Por quórum entende-se o número de pessoas necessário para iniciar uma assembleia e deliberar de maneira eficaz.

 

Aprovação

O Código Civil estabelece que o quórum necessário para aprovação de obra de embelezamento é de 2/3 dos condôminos e a útil por maioria de votos, sendo que a realização de obra necessária não exige quórum, pois sua realização é obrigatória para preservar o bem. A má redação da lei contribui essa hesitação.

Diante da má redação da maioria das convenções que geram muita confusão, deve o condomínio atualizar a sua convenção de maneira a adequar os quóruns à sua realidade, ou seja, prestigiar a aprovação pela maioria dos presentes.

A experiência comprova que nos condomínios, especialmente os comerciais, a participação dos condôminos nas assembleias é sempre pequena.

A exigência do quórum qualificado de 2/3 (votação que leva em conta os presentes e os ausentes) se justifica para alterar a convenção 2/3 e em casos raros. Já quando se tratar de direito de propriedade, alteração de vaga ou destinação da edificação é correta a exigência da unanimidade.

 

Questão pontual

Ao se aprovar uma obra, é comum esquece-se sobre as decisões dos seus detalhes, como o tipo revestimento da fachada, se de ladrilho ou granito, da cor ou textura, da tonalidade do vidro.

 

Sem multas

Para evitar muitas votações posteriores (que numa convenção bem elaborada prestigia a aprovação pelo voto da maioria simples dos presentes), poderá a assembleia nomear uma comissão de três ou cinco condôminos, com poderes de decisão, onde a maioria de seus membros terá poder de decisão rápida sobre questões pontuais, que evitará desgastes com a convocação de novas assembleias.

 

Respeite os profissionais

Em qualquer caso, é sempre importante primeiramente respeitar as orientações de profissionais especializados (arquiteto, decorador, engenheiro, advogado, contador) para garantir que a opção aprovada seja a mais acertada.

Sendo a maioria das convenções mal redigidas, propensas a gerar mais confusão do que orientação, caberá ao condomínio promover a sua alteração de maneira a evitar dúvidas que podem gerar problemas e prejuízos, devendo adequar os quóruns de votação à sua realidade.

 

Espírito democrático

Diante da realidade da falta de participação nas reuniões, devem-se valorizar os condôminos que comparecem à assembleia e privilegiar o espírito democrático. Aos condôminos que tiverem o voto vencido na assembleia caberá contribuir com o sucesso da deliberação aprovada, melhorando assim a convivência.

 

   

 

Saiba o que fazer no apartamento para se livrar do barulho da vizinhança. 

 

Salto alto, crianças, festa, volume da TV, descarga, gritos, latidos. Na vida verticalizada, ninguém está imune ao barulho alheio. Os conflitos que têm como causa a barulheira dos vizinhos são a segunda queixa mais comum em condomínios, atrás apenas da falta de pagamento de taxas, afirma o advogado especializado em direito condominial Alexandre Marques.

O engenheiro Davi Akkerman, presidente da Associação Brasileira para a Qualidade Acústica, explica que as edificações são obrigadas a atender a certos requisitos técnicos, mas que nem sempre eles são suficientes para isolar o barulho.

 

Paredes, lajes e pisos de espessuras cada vez mais finas, assim como o uso de janelas comuns, são os principais responsáveis pelo desconforto.

Alguns lançamentos têm alardeado o isolamento acústico como diferencial, mas, na realidade, essa é uma das determinações da nova norma de desempenho de edificações habitacionais NBR 15.575, que vai vigorar a partir de 19 de julho deste ano e prevê, entre outras especificações, o conforto acústico como pré-requisito em construções.

Antes de buscar uma solução para o barulho, é preciso identificar de que tipo de ruído seu imóvel é vítima.

 

Existem dois tipos de barulho, explica Akkerman: o aéreo e o estrutural.

O primeiro é propagado pelo ar (música alta, latidos). O segundo é causado por impacto e transmitido pela estrutura do prédio (martelo, descarga). Para ruídos aéreos, é possível reforçar janelas, paredes e lajes. Os estruturais exigem ações complexas e, às vezes, podem não ter solução, diz.

 

Para a pedagoga Iara Andrade, 40, a saída foram as clássicas cutucadas com vassoura no teto. Os vizinhos de cima dormem tarde. A criança brinca de bolinha de gude e carrinho de controle remoto, e eu escuto tudo. Para não bater na porta deles, uso a vassoura, diz.

Apesar das marcas no teto, Iara diz ter um bom relacionamento com a vizinha. Funciona bem no nosso convívio. Virou nosso meio de comunicação.

Quando o diálogo com o vizinho não dá resultado, é possível recorrer a revestimentos e acessórios para "blindar" seu apartamento. A seguir, conheça os problemas mais comuns e o que é possível fazer para não ser obrigado a compartilhar da intimidade da vizinhança.

Folha de S. Paulo / Érika Mourão)

 

  

 

Não deixe o problema das drogas entrar em seu condomínio. 

 

Não da para imitar um avestruz e guardar a cabeça em um buraco, quando o assunto é o consumo de drogas dentro do condomínio. Mesmo que o problema ainda não tenha chegado a seu edifício ou condomínio de casas, uma boa campanha de orientação e prevenção contra o uso de drogas pode evitar que o condomínio residencial se transforme no "paraíso" das drogas, como alertam psiquiatras, psicólogos e policiais especializados no assunto.

 

Usuários se sentem seguros porque sabem que polícia não costuma entrar em condomínios, que têm sistemas de segurança próprios, pagos pelos moradores. Além disso, é comum os funcionários do edifício ou conjunto de casas encobrirem a utilização de entorpecentes pelos filhos de seus "patrões", com medo de perderem o emprego ou mesmo por serem usuários e até mesmo levarem o "material" para dentro do empreendimento. Assim, áreas de lazer afastadas e mal iluminadas, ou apartamentos de pais que ficam todo o dia fora, acabam se transformando em verdadeiros points para adolescentes curiosos ou já viciados no "barato" que o álcool, a maconha, a cocaína, o crack, o ecstasy e outras drogas podem proporcionar.

 

Outro motivo, que pode fazer síndicos e moradores fecharem os olhos para o problema, é o medo de o empreendimento ficar conhecido como local de usuários de drogas e suas unidades serem desvalorizadas no mercado de imóveis.

 

Para o psiquiatra, conferencista e psicoterapeuta de jovens e famílias, Içami Tiba, a negação do problema no condomínio e pelos próprios pais - atitude bastante comum quando se descobre que o filho é um dependente químico - pode ser uma grande aliada ao consumo, porque se demora em lidar com o problema e ajudar o usuário.

 

Segundo o especialista, quando o uso de drogas é detectado no condomínio - em quadras, áreas verdes, pistas de cooper, espaços com pouca iluminação, escadas e até mesmo no topo do prédio, contemplado muitas vezes, com uma bela vista - deve-se convocar uma reunião e conversar com todos os condôminos, principalmente com os pais de adolescentes, jovens e até mesmo crianças. É preciso fixar avisos, denunciando os locais onde as drogas estão sendo consumidas, iluminar essas áreas, redobrar a segurança nesses locais. Além, é claro, de um processo de orientação e prevenção contínuo no condomínio, com palestras realizadas por grupos e profissionais especializados, - busca de informações em vídeos, livros, revistas, na Internet; e encorajamento da família ao encaminhamento do dependente químico para tratamento.

 

O trabalho de conscientização pode começar com o envio de matérias jornalísticas, como esta, a todos os moradores do condomínio.

Grupos de apoio como o Grea (Grupo Interdisciplinar de Estudos de Álcool e Drogas, do Instituto de Psiquiatria da Faculdade de Medicina da Universidade de São Paulo), chegam a treinar moradores voluntários para serem multiplicadores do trabalho de prevenção contra as drogas em edifícios e condomínios horizontais. "Não se deve fazer uma "caça às bruxas" no condomínio, nem discriminar usuários e famílias que estão passando pelo problema. Cuidado também com campanhas autoritárias, que podem acabar estimulando os adolescentes e jovens a transgredi-las", aconselha a psicóloga Eugênia Koutsantonis Pires.

 

Outra ideia bastante interessante, apontada pela psicóloga, é, ao urbanizar os pontos "obscuros" do condomínio, contratar monitores para a realização de atividades esportivas, de lazer e de cultura. "É preciso ensinar o adolescente a melhorar a qualidade de vida dele, às vezes ele tem problemas com a família, outras vezes na escola e em muitas ocasiões fica ocioso, sem entretenimento dentro do condomínio". Esportes, religião, trabalho e namoro são opções apontadas pelos especialistas para substituírem as festas de embalo regadas a muito álcool e drogas, sempre levadas para dentro do condomínio pelos próprios moradores e por seus amigos. A figura do traficante é mais difícil de ser encontrada nesses empreendimentos, mas a aliciação de um adolescente influente no grupo, que irá receber droga gratuitamente para viciar outros jovens é bastante comum no meio.

Revista Direcional Condomínios

 

  

 

Administradora de condomínios é o braço direito do síndico.

 

Muitos condomínios preferem terceirizar suas funções administrativas, no entanto, escolher a empresa ideal não é tarefa fácil, até mesmo porque parte dos condôminos desconhece o verdadeiro papel de uma administradora.

Segundo especialistas do setor, as imobiliárias que atuam neste segmento são responsáveis pela parte administrativa e de comunicação interna do condomínio, pelas compras e, em alguns casos, até pela parte jurídica, mas tudo depende do que consta no contrato. "A administradora de condomínios é o braço direito do síndico".

 

Em contrapartida, a empresa não pode ser considerada a salvadora da pátria. É inviável que toda a responsabilidade seja destinada somente a ela, por isso o síndico não pode afastar-se de suas funções.

Diante disso, é importante que o gestor condominial seja criterioso na hora de decidir pela contratação de uma administradora. Tudo deve ser bem avaliado para que não haja insatisfação dos condôminos e a vida do síndico não seja prejudicada no futuro. Especialmente a forma de atuar da administradora, evitando aquelas que são muito burocratizadas, mercantilistas, que tratam o síndico como apenas um número na sua carteira de clientes. Administrar bem um condomínio exige da administradora uma visão humana e solidária do síndico e do condomínio.   

 

A relação entre síndico e administradora deve ser a mais harmoniosa possível. Parceria. Esta deve ser a relação entre eles. O ideal é que sejam dois em um. Atender ao que o síndico necessita, mas também orientá-lo e ajudá-lo a encontrar soluções.

 Não procurar economia sem avaliar o conceito e a forma de atuar da imobiliária. E, como é lógico, entender que uma boa equipe profissional tem custos para ser mantida.

 

 

 

Administração de condomínios:

Síndico, administradora e suas responsabilidades.

 

A mais antiga forma de propriedade é a coletiva. Ao observarmos nossos dias, encontramos ainda esta forma nas tribos indígenas remanescentes e nos kibutz em Israel, além de outras ocorrências pontuais, inclusive comunidades remanescentes dos anos 70 espalhadas pelo mundo.

O exercício da propriedade coletiva implica em que cada um e todos os indivíduos da coletividade tenham o direito de uso e gozo inalienável e intransmissível. Na história da humanidade este caráter passou por transformações, sendo mais ou menos individualista de acordo com as fases históricas analisadas, do feudalismo, da Idade Média e até hoje.

 

Este modelo coletivo foi substituído pela concepção individualista onde as regras pertinentes resultam por privilegiar o território em detrimento dos grupos de pessoas. Nos dias de hoje verifica-se uma tendência ao enfoque da propriedade segundo os parâmetros e as restrições da sua função social, o que implica em um avanço em direção à teoria humanista do uso da propriedade. É o que preconiza a Constituição Federal Brasileira de 1988 em seu artigo 5º, XXII que diz: “Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes, (…) a propriedade atenderá a sua função social.”

 

Neste aspecto, analisando-se a realidade dos Condomínios, observa-se um misto de propriedade coletiva (áreas comuns a todos os condôminos) com propriedade individual (áreas privativas), e na busca da harmonia estas características contrapostas destaca-se o interesse coletivo ao individual. Este fenômeno é encontrado na administração de condomínios, e em outras esferas, na medida do incentivo à participação direta e popular na administração de bairros, da cidade, etc. Apresenta-se aqui, sob este enfoque, análise da responsabilidade pela administração dominial (da propriedade), que em tempos idos era preponderantemente coletiva, exercida através de conselhos ou outras formas afins, passando a ser hegemonicamente individual e agora, em alguns casos como o do Condomínio, uma “volta ao coletivo”.

 

Segundo o Dicionário Aurélio, definem-se os termos relativos como:

 

Responsabilidade:

1.  Qualidade ou condição de responsável.

2.  Capacidade de entendimento ético-jurídico e determinação volitiva adequada, que constitui pressuposto penal de punibilidade;

 

Responsável:

1.  Que responde pelos próprios atos ou pelos de outrem.

2.  Que responde legal ou moralmente pela vida, pelo bem-estar, etc., de alguém.

3.  Que tem noção exata de responsabilidade;

que se responsabiliza pelos seus atos.

 

As figuras envolvidas na administração condominial são basicamente a do Síndico, dos Conselheiros, e em geral da empresa administradora de condomínios.

A figura de maior relevância na administração de um Condomínio é a do Síndico, eleito em assembleia conforme previsão legal, com mandato máximo de dois anos, e direito à reeleição. O Síndico assume desta forma o caráter de mandatário do Condomínio. Não mantém com este qualquer vínculo empregatício. Uma vez exercer o cargo de mandatário, deverá prestar contas de seu exercício. Cabe-lhe a representação ativa ou passiva do Condomínio, em juízo ou fora dele, e a obrigação da prática de atos de defesa dos interesses comuns; o exercício da administração do edifício, impor as multas previstas e fazer cumprir a lei, a convenção ou regulamento interno.

 

No caso de má administração, responderá por seus atos ou omissões decorrentes de improbidade administrativa. Deverá se caso for, indenizar o Condomínio pelos prejuízos causados. Na prática verifica-se algumas vezes o Condomínio acionando judicialmente o Síndico por improbidade administrativa e/ou a Administradora por responsabilidade contratual.

 

Cabe ao síndico o exercício da administração interna da edificação, no que diz respeito à sua vigilância, moralidade e segurança, bem como aos serviços do interesse de todos os moradores.

Suas funções administrativas podem, de acordo com a lei, ser delegadas a pessoas de sua confiança, e sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da assembleia geral do condomínio. Verifica-se portanto que mesmo aprovada pela assembleia dos condôminos, permanece a responsabilidade correspondente. Seria correto dizer que a assembleia tem o direito de veto à indicação, porém sua aprovação não se exime o Síndico da responsabilidade prevista em lei.

 

Quanto à representação do Condomínio pelo Síndico, poderá este exercer esta função sempre que se verificar o interesse coletivo, caso contrário, se pela defesa de direitos individuais de um ou mais condôminos, estes deverão exercer sua representatividade individualmente, mesmo que em sua totalidade.

Na lei de cada condomínio (Convenção Condominial) deverá estar prevista eventual remuneração do síndico correspondente à prestação de serviços indicada, que sempre terá esta natureza mesmo que nela conste o termo isenção de pagamento de taxa condominial. Neste aspecto, há casos em que não se concede remuneração implicando em um rodízio obrigatório no cargo de síndico entre os condôminos, sempre de acordo com a decisão soberana da Assembleia.

 

Poderá ainda ser destituído o Síndico, salvo disposição diversa na Convenção Condominial, pelo voto da maioria absoluta dos condôminos presentes, em assembleia geral especialmente convocada com este fim.

Outra figura muito comum em Condomínios de muitas unidades é a do Subsíndico, devendo estar regulada sua responsabilidade na Convenção Condominial. Seu mandato não poderá, da mesma forma que do Síndico, exceder a dois anos, podendo ser reeleito. Geralmente não recebe isenção de pagamento das despesas ordinárias.

 

Por último temos que poderá haver um conselho consultivo (assessoramento do Síndico em suas atividades), e um conselho fiscal (fiscalizar as contas do Síndico mais de perto), constituído de três condôminos para cada um, ressalte-se, sempre condôminos; também com mandatos de dois anos e permitida a reeleição. Deverá a convenção prever as atividades e responsabilidades destes conselhos.

 

É sempre recomendável a contratação de uma imobiliária administradora. Isso porque, geralmente, a empresa opera com uma economia de escala (administra muitos edifícios) que resulta em economia real para o Condomínio. A sabedoria popular indica que há de se investir para economizar.

Finalizando-se, portanto, estes aspectos referentes aos direitos e deveres do Síndico, Conselhos e Administradores, há de se ponderar da conveniência certa da participação dos condôminos, diretamente ou através do Síndico eleito, na administração de cada Condomínio, buscando-se mais que a competência administrativa, a melhoria da qualidade de vida em cada conjunto de residências, ou locais de trabalho.

 

Michel Rosenthal Wagner
Advogado responsável por artigos jurídicos, com atuação Imobiliária, Contratual, Empresarial, Comercial, do Consumidor e Mediação e Arbitragem, Palestraste, com publicações em diversos veículos da área imobiliária.
 

 

Michel Rosenthal Wagner
Advogado responsável por artigos jurídicos, com atuação Imobiliária, Contratual, Empresarial, Comercial, do Consumidor e Mediação e Arbitragem, Palestraste, com publicações em diversos veículos da área imobiliária.
 

 

   

 

30% das queixas de barulho não existem, dizem síndicos.

Folha de São Paulo

 

"Escuta! Escuta! Está ouvindo?", insistia a moradora de um condomínio de Moema, zona sul paulistana. Mas só havia o silêncio absoluto.

Das 2h às 4h da madrugada, o síndico Aldo Busuletti, 49, se viu sentado no sofá do apartamento da moradora, à espera dos barulhos que o vizinho de cima sempre provocava, segundo ela. Não ouviu nada.

 

Antes disso, Aldo já havia advertido e multado o morador de cima, atendendo às reclamações incessantes da vizinha. Como não funcionou, decidiu testemunhar os ruídos e se deslocou de Santana, a 14 km de distância, até aquele sofá.

"Tive que pedir desculpas ao morador de cima, retirar sua multa e converter em advertência para a moradora que sempre reclamava."

Assim como ele, outros síndicos e administradoras responsáveis por 1.500 dos cerca de 20 mil condomínios ouvidos pela Folha estimam que até um terço das reclamações de barulho --as campeãs em todos os condomínios-- sejam fruto da imaginação.

 

"Acho que a pessoa trabalha o dia inteiro na rua, ouve tanta buzina e agito, que à noite sonha com barulho", analisa Aldo, que atua como síndico há 20 anos. "É estresse."

O psiquiatra Elko Perissinotti, do Hospital das Clínicas da USP, atribui os "ruídos fantasmagóricos" ao "estresse, angústia, depressão e frustrações" das pessoas.

 

Hidromassagem

Os barulhos "imaginários" mais comumente ouvidos são o arrastar de móveis ou saltos de sapato batendo no chão, madrugada adentro.

Mas a reportagem ouviu casos que vão de banheira de hidromassagem à TV em volume muito alto.

Há vizinhos que chegam a chamar a polícia ou até brigam fisicamente.

Para tentar contornar o problema, os síndicos apelam para várias táticas. Alguns chegam a inspecionar os apartamentos, em busca da fonte dos barulhos.

 

Segundo Márcia Romão, gerente de relacionamento da Lello Condomínios, não é incomum que o "reclamão" acabe, ele próprio, multado por perturbação do sossego.
José Roberto Lampolsky, diretor-geral da Paris Condomínios, diz que, quando o síndico não sabe como resolver o impasse, ele pode convocar uma assembleia extraordinária para que os condôminos julguem, após ouvir os envolvidos.

"No fim, até os dois vizinhos podem ser multados", explica.

 

Vizinho pode tornar a vida um inferno, diz alvo de reclamação.

"Eu me impressionei com o poder que um vizinho tem para tornar a vida da gente um inferno", diz o engenheiro Luiz Souza, 27, morador de um prédio na Barra Funda-SP.

Ele recebeu uma notificação listando cinco datas em que supostamente incomodou o vizinho. "Em uma delas, não tinha ninguém em casa, estávamos viajando."

 

Análise: Quem tem menos prazer e lazer quer mais é destruir o prazer do outro.

No caso do empresário Víktor Waewell, 27, a vizinha chegou a chamar a polícia e fez 20 reclamações em seis meses, por causa da "televisão alta demais". Ele teve que explicar aos policiais que nem tinha televisão em casa.

Outro que chamou a polícia foi um morador da Granja Julieta (zona sul), que já havia até brigado com o vizinho no elevador, segundo o síndico do prédio, Aldo Busuletti. "Quando a polícia chegou ao apartamento, viu que todos estavam dormindo."

"Diante da prova, mesmo vendo que estão erradas, é muito difícil as pessoas pedirem desculpas", diz Busuletti.

 

Enquanto isso, ambos vivem no incômodo: um, sofrendo com o barulho que "ouve"; o outro, sofrendo com a reclamação e "pisando em ovos" em casa.

Foi o que aconteceu com a pesquisadora econômica Aline Braga, 25, moradora do Morumbi. "Estava um baita silêncio aqui. Eram 21h e eu estava apenas organizando a casa, quando a vizinha interfonou reclamando."

Ela agora só anda em casa de chinelos.

Análise: Quem tem menos prazer e lazer quer mais é destruir o prazer do outro

Viver em condomínios não difere em nada da vida em família, no trabalho, no lazer.

Os desentendimentos dizem respeito ao campo da cultura, da civilização, da história do homem e de seu tempo.

 

30% das queixas de barulho não existem, dizem síndicos.

Vizinho pode tornar a vida um inferno, diz alvo de reclamação.

Barulhos de quaisquer espécies, intensos ou pequenos ruídos, verdadeiros ou imaginários, ativam nossos focos de ira e intolerância; podemos dizer, egocentrismo e autoritarismo, ou ainda, narcisismo narcotizado com auto amputação existencial e inveja.

 

Pouco importa se a festa do vizinho é escandalosa ou bem comportada, se é antes ou depois das 22h, o fato é que quanto menos prazer e lazer temos na vida, mais temos que destruir o do outro.

 

Pior ainda, se forem jovens e mulheres bonitas festejando, pois aí nos vem a imagem da maconha e do bacanal que nunca tivemos; "toda uma vida que poderia ter sido e que não foi" (Manuel Bandeira).

 

Nem sei se deveríamos falar das grandes importunações, uma vez que a falta de limites e respeito é tão óbvia que tangencia o comportamento psicopático perverso.

 

Mas o que dizer das queixas do barulho do salto alto da moça do andar superior que está chegando de uma festa, ou mesmo indo para o trabalho? Quantos segundos dura esse ruído (invejado) entre o quarto e a porta de saída?

 

Os maus-tratos da solidão e do inexorável sofrimento humano nos deixam enlouquecidos e quem paga a conta de nossas contradições é sempre o vizinho.

 Qualidade de vida sem pequenos ruídos (mesmo os das profundezas do inconsciente) não existe.

 

Certamente, essas situações da vida cotidiana em condomínios e seus conflitos também ocorrem em todas as cidades do país e certamente do mundo, incluindo, logicamente, Porto Alegre.   

 ELKO PERISSINOTTI é psicanalista, psiquiatra e vice-diretor do Hospital-Dia do Instituto de Psiquiatria do Hospital das Clínicas da Faculdade de Medicina da USP

 

 

Nesta ilustração bem humorada, veja quais os barulhos “não imaginários” que mais incomodam um condomínio e observe as medidas que devem ser tomadas para evitá-los.

 

 

   

 

Condomínios podem cobrar juros superiores a 1% de inadimplentes?

DA AGÊNCIA BRASIL

 

O STJ (Superior Tribunal de Justiça) decidiu que os condomínios poderão cobrar juros acima de 1% ao mês sobre dívidas de taxas condominiais, bastando que a cobrança seja aprovada na convenção de condomínio.

A decisão foi tomada pela Terceira Turma do STJ, que julgou uma ação do Condomínio Jardim Botânico VI, em Brasília, contra um condômino que não pagou as taxas referentes ao período de abril a novembro de 2001.

A relatora do processo, ministra Nancy Andrighi, concluiu que o condomínio pode decidir o valor dos juros moratórios em assembleia, mesmo após o Código Civil de 2002 ter entrado em vigor. O código prevê o limite de 1% ao mês para juros moratórios no caso de inadimplência das taxas condominiais.

 

Comentários de condôminos

 

 Amilton Muccilo-POA

Devido aos Juros extremamente baixos tem condomínios com a corda no pescoço, muita gente, por "birra" ao síndico principalmente, deixa de pagar, acumula uns meses e depois paga com juros baixos, desestabiliza a finança, mas não pode deixar por conta da assembleia o juro a ser cobrado, tem que ter um máximo, do contrário, cria um problema maior.

 

Antonio Andrade Gutierrez-POA

Equivocada a decisão do STJ. Deve-se encontrar um ponto de interesse entre a possibilidade do devedor quitar suas obrigações e a necessidade do condomínio em receber os atrasados, com as devidas correções, ou mesmo a possibilidade daquele vender o imóvel e saldar suas obrigações. Com a expansão dos juros, - o que não é novidade no Brasil - as dívidas serão impagáveis, desrespeito àqueles que passam por dificuldades. Este não merece somente a punição, mas a solidariedade dos demais vizinhos.

 

Douglas Cabral -FLOP

O maior problema não é a cobrança de juros, mas a demora na cobrança das cotas condominiais em atraso. Quem mora em condomínio sabe muito bem que há alguns casos de moradores que atrasam dolosamente as prestações e não estão nem aí. A justiça é muito lenta para tomar as medidas cabíveis e levam-se anos para que o imóvel do inadimplente seja levado à hasta pública. Rapidez nas ações contra os inadimplentes é mais eficaz que juros altos.

 

 

 

Conta de condomínio da cobertura deve ser igual à de outros apartamentos? 

FOLHA DE S. PAULO

 

Uma decisão recente do Superior Tribunal de Justiça abriu precedente para que moradores de coberturas paguem valor de condomínio igual aos demais condôminos.

A prática comum de cobrar uma taxa baseada na metragem do apartamento e, portanto, mais cara para os moradores de coberturas, é vista pelo STJ como oportunidade para um enriquecimento sem causa dos demais.

"Já que tal fato [ser dono de um imóvel com maior metragem], por si só não aumenta a despesa do condomínio, não confere ao proprietário maior benefício do que os demais e finalmente, a área maior não prejudica os demais condôminos", afirma a decisão do tribunal.

O processo que deu início à discussão traz o pedido de Delvayr Fernandes Aguiar, proprietário de um apartamento com área privativa, com um jardim e um cômodo extra, em bairro nobre de Belo Horizonte. Na ação, de 2003, ele pedia para pagar o condomínio equivalente aos demais moradores.

Após dez anos de tramitação, o objetivo foi alcançado. "Eu já pago mais IPTU [imposto residencial] por causa do tamanho do apartamento, mas ele só é maior, não tem piscina, não tem nada, por que deveria pagar um valor maior de condomínio?", questiona Olinda Aguiar, viúva do requerente que morreu antes da conclusão do processo.

O pagamento por serviços comuns do condomínio, como salários de funcionários, gastos com luz e água, deverá ser rateado igualmente entre os moradores.

A decisão pode acarretar um aumento na conta dos demais condôminos, que se dividem nas opiniões sobre o assunto. "Os vizinhos ainda estão muito divididos, mas a maior parte dá razão para a gente", afirma Olinda.

 

OUTROS CASOS

A decisão serve de referência para casos semelhantes que forem julgados futuramente. O advogado Carlos Ely Eluf, da Eluf Advogados, prevê que, com a decisão do tribunal, muitos outros moradores de coberturas entrem na Justiça buscando redução da taxa de condomínio.

Ele afirma que desde que a decisão foi publicada, ele vem sendo bastante procurado por pessoas nessa situação e já entrou com quatro ações do tipo apenas nesta semana, com base na argumentação do STJ.

"É claro que gera interesse dos moradores, já que além de reduzir quase à metade o valor do condomínio, se a taxa diminuir, o imóvel vai valorizar", afirma.

O advogado Alan Bousso, da Cyrillo e Bousso, discorda da resolução e afirma que a decisão do STJ é infundada, pois não se apoia no Código Civil.

"Não é justo que os outros moradores de um apartamento padrão tenham que pagar o mesmo preço que quem mora na cobertura. Eles têm de pagar pelo equivalente a dois apartamentos, que é o espaço que ocupam."

Bousso aconselha que proprietários dos apartamentos padrão aguardem o posicionamento das associações do setor, antes de tomar qualquer providência legal. Para ele, ainda há "muito chão para a briga" entre vizinhos, que pode chegar até o Supremo Tribunal Federal.

 

   

 

Apartamento 'sem vista' exige mais cuidado no uso e não é mais barato.

  

A proximidade com o vizinho do prédio ao lado, muitas vezes, é ignorada na compra ou locação de um imóvel e pode reservar surpresas.

Segundo especialistas do mercado imobiliário, o "janela com janela" não reduz o preço na negociação, mas pode dar margem a descontos.

"Se a localização é boa e o imóvel atende às necessidades, a vista pesa menos", diz Odair Senra, do Sinduscon-SP (Sindicato da Construção).

Foi o que aconteceu com o engenheiro Henrique Mendonça, 29. Ele divide um apartamento com amigos em Pinheiros (zona oeste) e as janelas da sala são voltadas para o prédio ao lado.

"A localização é ótima e as janelas deixam o ambiente maior. Mas já tive de acompanhar uma festa em frente, quando queria dormir."

Alguns truques de decoração podem ajudar a filtrar a exposição, como persianas e plantas.

Segundo Roseli Hernandes, diretora do Secovi-SP (sindicato da habitação), as construtoras estão atentas ao fator "big brother" nas unidades e têm adotado estratégias para atenuá-lo.

 

BIG BROTHER

Em muitos casos, o imóvel vale à pena mesmo com a tal janela "big brother". Nessas horas, o jeito é buscar formas de amenizar a intimidade com a vizinhança.

O recurso mais indicado por arquitetos é a persiana. Disponível em materiais como madeira, alumínio e tecido, ela impede a visão de fora para dentro e não bloqueia totalmente a entrada de luz.

A arquiteta Clara Reynaldo, da CR2 Arquitetura, indica as coberturas feitas em tecido thermoscreen. "É uma tela que protege os móveis contra raios ultravioleta e permite ver o exterior".

A cortina também é uma opção. "Ela pode ser usada com um voal [tecido translúcido] no centro e xales laterais, que dão mais privacidade quando os moradores forem dormir", diz Mônica Becker, arquiteta e decoradora.

 

 

Independentemente do recurso usado, bom senso nunca é demais se você tiver o apartamento devassado.

O aposentado José Gilberto Tiso, 56, decidiu não instalar cortinas nos quartos de seu apartamento, pois a mulher tem bronquite. A solução foi estabelecer um acordo tácito com o companheiro de janela: "Se ele está com a dele aberta, eu fecho a minha."

Apartamentos como o de Tiso foram retratados pela fotógrafa gaúcha Letícia Lampert. Seu ensaio "Conhecidos de Vista" foi vencedor do prêmio Pierre Verger de fotografia, na categoria inovação e experimentação.

 

DESNIVELADOS

Em construções recentes, as incorporadoras têm procurado instalar as janelas de um novo empreendimento em posição diferente das do vizinho, para que as vistas não coincidam totalmente.

Outra medida é projetar os empreendimentos de forma que fiquem voltados para o vizinho cômodos como a cozinha ou a área de serviço.

"O mais importante é o layout do imóvel. O arquiteto do empreendimento, ponderando o sol, a ventilação e a vizinhança, busca deixar as áreas menos nobres da casa viradas para o vizinho próximo", diz Odair Senra, vice-presidente imobiliário do Sinduscon-SP (Sindicato da Construção).

 

"Vizinhos de vista" não se conhecem de fato, diz fotógrafa.

DAIGO OLIVA - EDITOR-ADJUNTO DE FOTOGRAFIA

 

A gaúcha Letícia Lampert, 35, venceu o prêmio Pierre Verger de fotografia deste ano na categoria "Trabalhos de Inovação e Experimentação". Para o ensaio "Conhecidos de Vista", além das imagens, ela captou depoimentos de moradores de edifícios vizinhos e constatou que a proximidade entre prédios não é proporcional ao nível de relacionamento. Por e-mail, ela conversou com a Folha:*.

 

Como surgiu o ensaio "Conhecidos de Vista"?

Comecei por uma série que chamo de "Vista Para". Nela, fotografo a vista da janela, sempre que tapada por paredes e prédios, em diferentes cidades. Se não fosse pelo título [com a localização], não teríamos como identificar cada conjunto de fotos. O que o projeto propõe é a perda das referências geográficas e o embaralhamento dos lugares pelo crescimento. Me dei conta que poderia fazer esta relação em prédios.

   

O que os moradores sabem de seus vizinhos?

A grande maioria não se conhece de fato, mas há uma sensação de familiaridade por saberem dos hábitos uns dos outros. Não é uma questão de voyeurismo. A maioria prefere não ver ou tenta fugir dos olhos alheios, mas um certo contato é inevitável. Uma moradora contou que cuidava de uma senhora pela janela. Por ser uma senhora de idade, morando sozinha, ela ficava atenta pra ver a janela era aberta todos os dias. Uma outra curiosidade é que os jogos de futebol parecem ser o que mais aproxima nesta configuração. Vários vizinhos se conheceram por torcer pelo mesmo time e gritar junto, cada um na sua janela.

 

Como os moradores encaram a "falta de vista"?

Eles se surpreendiam com meu interesse. "Mas eu nem tenho vista, é este prédio feio aqui na frente", diziam. Ou então, "não prefere fotografar aquela outra janela? É bem mais bonita a vista de lá". Frases assim foram uma constante. Minha percepção é que esta "não-vista" é incorporada com naturalidade ou como inevitável na maioria das vezes.